부동산 임장기: 구성남 재개발 현장 탐방: 신흥 1구역부터 산성역 자이푸르지오까지

 

이번에 임장한 곳은 재개발이 대규모로 진행 중인 구성남이다.

이번 방문에서는 8호선 라인을 따라 재개발 및 재건축이 활발히 이루어지고 있는 주요 지역들을 돌아보았다.

구체적으로 수진 1구역부터 시작해 신흥 1구역, 신흥 3구역, 그리고 산성역 자이푸르지오, 산성역 포레스티아까지 차례대로 임장을 진행하였다.

각 구역의 변화와 발전 상황을 살펴보면서, 향후 발전 가능성에 대한 통찰을 얻을 수 있었다.

재개발이 진행 중인 구성남은 앞으로 더욱 활성화될 예정이니, 이 지역에 관심이 있는 분들에게는 매우 중요한 시점이다.

 

 

 

임장했던 코스와 대표적인 구역별 대표적인 이미지

수진역 4번 출구 쪽으로 이동하면서 마주친 것은 신흥 1구역의 충격적인 경사였다.

실제 경사도가 사진으로는 다 담기지 않는데, 그 경사를 보면서 마치 인셉션에서 도로가 접히는 장면을 떠올리게 될 정도였다. 이곳은 정말 경사가 가파르고 독특한 지형이 특징이라, 그 시각적인 충격이 아직도 잊히지 않는다.

 

 

신흥 1구역의 충격적인 경사도를 두 번째로 마주쳤다.

마주친 어르신들은 오래 거주하시며 이미 그 경사에 익숙해지셨는지, 아무렇지 않게 오르내리셨다. 하지만 나는 도저히 올라갈 엄두가 나지 않아서, 그 경사를 아래에서 바라보는 것으로 만족할 수밖에 없었다.

 

참고로 신흥 1구역은 2020년 12월 구역 지정이 되었고, 2021년 1월에는 LH가 사업시행자로 지정되었다.

이어 2022년 11월에는 코오롱, GS, DL이엔씨가 시공자로 선정되어 현재는 건축심의 단계를 진행 중이다.

현재 조합원 수는 약 2,200명이며, 정비구역 면적은 약 200,000㎡(약 6만 평)이다. 재개발이 완료되면 임대 712세대, 분양 세대 3,471세대, 총 4,183세대가 계획되어 있다. 이 지역의 변화를 지켜보는 것이 매우 흥미롭다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지하로 8호선이 지나가는 산성대로뷰를 지나며 산성대로가 꽤 넓다는 것을 알 수 있었다. 이 넓은 도로를 기준으로 생활권이 나뉘는 느낌이었는데, 산성대로 북쪽은 경사가 있는 주거지 위주로, 남쪽은 상업지구로 모텔들이 많이 밀집해 있는 모습이었다.

 

 

 

 

 

 

 

다음으로 지나가면서 확인한 수진 1구역의 경사도도 눈에 띄었다.

신흥 1구역보다는 상대적으로 경사가 완만해 보였지만, 여전히 감히 올라갈 생각은 하지 못했다. ^^

 

 

 

수진 1구역은 2020년 12월 구역 지정 이후, 2021년 1월 LH가 사업시행자로 지정되었고, 2022년 11월에는 대우, DL이엔씨, 현대가 시공자로 선정되어, 현재 2024년 12월 말 사업시행 인가를 득한 상태이다.

현재 조합원 수는 약 2,600명, 정비구역 면적은 약 79,000평이다. 재개발 이후에는 임대 880세대, 분양 4,576세대로 총 5,456세대가 계획되어 있다.

 

 

 

하지만 수진 1구역은 성남공항과 인접해 있어 비행안전구역 5구역에 해당하며, 이에 따라 고도제한을 받는다. 5구역은 최고 45m까지 건축이 가능하지만, 이로 인해 수진 1구역은 최대 15층 아파트를 지을 수밖에 없다.

 

이 고도 제한을 감안하면, 건축물의 건폐율이 다소 높아질 가능성도 있다. (조감도를 보면, 동 간격이 꽤 좁은 느낌이 들기도 한다.) 만약 이 지역에 매수를 고려하고 있다면, 고도 제한에 따른 제약을 반드시 염두에 두어야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

신흥 1구역 경계부 북쪽에서 남쪽 방향으로 바라본 뷰는 남쪽에서 북쪽으로 향하는 경사도보다는 상대적으로 더 완만해 보였다.

경사 자체는 여전히 존재하지만, 북쪽에서 남쪽으로 바라봤을 때 그 경사의 급격함이 조금 완화되는 느낌이었다.

이 지역의 지형은 전반적으로 경사가 있는 곳이 많지만, 특정 방향에서의 경사 차이를 확인할 수 있었다.

 

 

 

 

신흥주공아파트를 재건축한 산성역 포레스티아는 전용 84㎡ 기준으로 12억 원 중~후반의 실거래가를 기록하고 있다.

그런데 이 아파트의 내부는 정말 계단 또 계단... 계단의 연속이었다. ㅜㅜ

계단을 오르내리는 것이 쉽지 않은데, 그만큼 경사 지형을 따라 설계된 구조이기 때문에 어쩔 수 없는 부분이었다.

이와 관련해 송희구 작가님은 "언덕이니 이 가격"이라고 말씀하시며, 지형적 특성이 가격에 반영된 점을 언급하셨다.

재개발 및 재건축 지역에서의 경사 문제는 가격뿐만 아니라 거주자의 생활 편의성에도 큰 영향을 미친다.

 

 

 

산성역 자이푸르지오(이하 산자푸)**의 웅장한 자태는 정말 인상적이었다. 산성역 포레스티아보다 3년 늦게 지어져서, 커튼월룩이 적용된 점이 확연히 눈에 띄었다. 현대적인 외관과 세련된 디자인이 돋보였다.

이 단지는 자체가 평지가 아니었지만, 평탄화를 위해 꽤나 애쓴 느낌이 강했다.포레스티아에 비하면 지형적인 난이도가 덜한 편이라, 상대적으로 더 나은 조건에서 건설된 느낌이었다.

 

 

 

조경은 역시 자이 아닙니까?

코지코지

 

산자푸에서 바라본 태평동 소규모 주택정비관리지역

신축아파트에서 바라보니 기괴한 느낌이 들었다.

 

 

단지 내부에 국공립 어린이집도 있었다.

특이한 점으로 단지 내부에 유동인구가 정말 없었다...

단지에 들어가려면 엘리베이터를 타야하기에, 외부인들 출입 진입장벽이 높아서 그런가 싶은 생각이 들었다. 

 

 

 

 

 

산성역 자이푸르지오는 2025년 1월 현재, 전용 59㎡ 기준으로 9억 원 중후반, 전용 84㎡ 기준으로 11억 원 중후반의 시세를 형성하고 있다.

이번 구성남 임장은 이렇게 마무리된다. 다양한 재개발 구역을 살펴보며, 각 단지의 특성과 시세 변화를 직접 확인할 수 있었던 의미 있는 시간이었다.